Desde que comenzamos el estado de alarma, se suceden a diario la aparición de normativas que pretende favorecer a empresas y trabajadores en el abordaje de esta situación de emergencia sanitaria y económica.
No escapa de todo esto los arrendamientos de los locales comerciales, oficinas, centros de negocio, naves, etc. La mayoría de los arrendatarios de estos centros de trabajo, se han visto en la obligación de cerrar y cesar su actividad.
Compañeros abogados y asesores, reciben a diario múltiples consultas sobre este tema por parte de empresarios ¿Qué hacemos con el alquiler del mes de Abril? ¿Lo tenemos que pagar? ¿Existe alguna norma que regule esta situación?
Por descabellado que parezca, nuestra legislación foral, recoge una figura de total aplicación en la situación actual. La podemos encontrar en la Ley 498 del Fuero Nuevo y se denomina Rebus sic stantibus. Dice así:
Ley 498: “Rebus sic stantibus”. Cuando se trate de obligaciones de largo plazo o tracto sucesivo, y durante el tiempo de cumplimiento se altere fundamental y gravemente el contenido económico de la obligación o la proporcionalidad entre las prestaciones, por haber sobrevenido circunstancias imprevistas que hagan extraordinariamente oneroso el cumplimiento para una de las partes, podrá ésta solicitar la revisión judicial para que se modifique la obligación en términos de equidad o se declare su resolución.
Por tanto, normativamente los arrendatarios que hayan visto limitada su actividad económica y profesional por causa del covid-19, pueden solicitar la revisión de la renta, o su resolución. Alude el precepto a la intervención judicial, como mecanismo en el que un tercero resuelve sobre la situación en cuestión cuando las partes no son capaces de resolver el asunto por sí mismas.
En la actualidad, recurrir a la actuación de un juez para solucionar si debemos pagar o no la renta de los locales en el mes de abril, no parece que sea la solución más ágil.
Entonces ¿Qué respuesta se está dando por parte de abogados y asesores a este problema presente y real? La respuesta es negociar, y llegar a un acuerdo entre arrendador y arrendatario.
En la mayoría de los casos, esta negociación interpartes será posible. Aunque se parta de posiciones que en principio puedan parecer incompatibles,(el arrendatario propondrá no pagar la renta, y el arrendador propondrá que la pague), en el intercambio de propuestas llegarán a un entendimiento en el que ambas partes no pierdan demasiado. Es lo que se conoce como un modelo de resolución de conflictos basado en el CEDER-CEDER.
En otras ocasiones, no será tan sencillo. La relación entre arrendador y arrendatario puede ser inexistente o incluso mala, y esta situación puede servir para aumentar la confrontación entre ellos. Probablemente en estos casos, una de las partes imponga una opción frente a la otra (probablemente el arrendatario deje de pagar unilateralmente) y la otra parte se vea avocada a acudir al juzgado para defender sus derechos.
En ninguno de estos modelos de resolución de conflictos estamos mirando cuál es el interés real que tienen tanto arrendador como arrendatario para solucionar esta situación y continuar con su relación contractual a futuro. Porque ¿Quién no está pensando en salvar su negocio, o en mantener el alquiler de sus inmuebles cuando todo esto acabe?
Negociar por intereses, es un modelo de gestión y resolución de conflictos que permite a las partes identificar los intereses que subyacen a la petición que se realiza (no pagar el alquiler), indagar en lo que se necesita cubrir con esa petición, ampliar el campo de opciones de acuerdo, y por tanto, llegar a un acuerdo que concilie y satisfaga las necesidades de ambas partes.
El modelo de negociación por intereses, también conocido como el modelo de negociación de Hardvard, recogido en el libro “Getting a Yes” (Obtenga el sí) de Roger Fisher, William Ury y Bruce Patton, nació como respuesta al modelo tradicional de negociación posicional, de ataque o de defensa, del que hemos hablado antes.
Esté método requiere de ciertas habilidades que permitan a las partes separarse de sus posiciones y ampliar la mirada a los intereses y necesidades que las sustentan.
¿Qué podemos hacer si no disponemos de estas habilidades? En estos casos, podemos recurrir a la ayuda de un mediador profesional, con conocimiento y competencias en el modelo Harvard que nos asistirá en la negociación y nos ayudará a alcanzar esos acuerdos de manera ágil, sostenible y con la mirada en el futuro.
¡Porque, vamos a salir de esta todos juntos!
Amaya Sanz Oricain
Abogada y mediadora
Socia de Mediación Navarra
